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Investimentos

Imóveis: um bom investimento?

No post Preços dos Imóveis no Mundo, eu afirmei que não havia índices de preços de imóveis no Brasil, assim como existem lá fora, que pudessem dar uma idéia da evolução média destes preços. Com um índice deste tipo, fugimos das impressões, daquilo que está acontecendo ao nosso lado, para ter uma idéia global do que está acontecendo com esse mercado.

Pois bem, “habemus index”. Na verdade, dois. Um para imóveis residenciais e outro para imóveis comerciais. O primeiro é o índice ZAP-Fipe, com periodicidade mensal (aqui), e o segundo é o IGMI-C (calculado pela FGV trimestralmente), que em boa hora vêm preencher uma lacuna no mercado imobiliário brasileiro.

Apesar de lançados recentemente, os dois índices foram calculados retroativamente: o ZAP-Fipe desde fevereiro de 2008 e o IGMI-C desde o 1º trimestre de 2000. Dá então para comparar os preços dos imóveis com alguns outros indicadores.

Vamos começar com o menos polêmico, o IGMI-C. Será que quem aplicou seu dinheiro no final de 1999 em imóveis comerciais, ganhou mais dinheiro do que em outras aplicações. Veja o gráfico a seguir:

É, parece que sim. Mas, como já dizia o dinheirologista Albert Einstein, tudo é relativo. O desempenho das aplicações sempre depende de quando você começa. Digamos que alguém tenha aplicado no início do governo Lula. Veja o resultado:

Neste caso, os imóveis comerciais perderam da bolsa, mas também não fizeram feio. Note, inclusive, que houve uma aceleração a partir de 2008.

E o que podemos dizer dos imóveis residenciais, pomo da discórdia nos últimos posts sobre o tema? Infelizmente, não temos um histórico tão longo como o índice calculado pela FGV. Mas mesmo assim, vejamos o que aconteceu nos últimos 3 anos:

Segundo este gráfico, os imóveis residenciais renderam mais do que qualquer outra aplicação nos últimos 3 anos. Mas, espere. Antes de tirar suas apressadas conclusões, deixe-me fazer duas observações importantes.

1. Como qualquer índice, o IGMI-C e o ZAP-FIPE indicam uma média. O seu imóvel em particular, ou mesmo se você possuir uma pequena carteira, pode ter tido performance bem superior ou bem inferior. Portanto, cuidado ao tomar uma decisão de investimento com base nos índices. Você estará correndo um risco não captado pelos índices: o risco do investimento específico que você fez. Em um post futuro, vou abordar essa questão do risco específico e o papel da diversificação.

2. Desconfie de tudo que parece bom demais. Note como ambos os índices passam ilesos por crises. Não entro no mérito da correção técnica na construção desses índices, mas é no mínimo esquisito que o índice ZAP-Fipe, que é mensal, tenha passado a crise do final de 2008 / início de 2009 ileso. Nem um soluçozinho sequer. Não é estranho? Eu acho. Por isso, devagar com o andor e com as conclusões.

3. Desempenho passado não é garantia de desempenho futuro. Os preços dos imóveis nos Estados Unidos subiram durante anos, até que finalmente começaram a cair. Não dá para saber de antemão quando começarão a cair. Pode ser amanhã, por mais que os analistas afirmem o inverso.

Resumindo: os índices dos preços dos imóveis parecem indicar um desempenho superior a várias outras aplicações. O que não quer dizer, por si só, que estejamos vivenciando uma bolha imobiliária. É preciso entender as condições em que se dá esta valorização, como o aumento da oferta de crédito e o aumento de renda da população. Estes são os fatores que vêm impulsionando os preços dos imóveis. E, se permanecerem, continuarão impulsionando.

Crédito do thumbnail: Free Digital Photos by hywards.

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4 Comentários

  1. Dr. Money disse:

    Júlio, vou procurar responder suas questões em um post futuro.
    Abraço

  2. Anonymous disse:

    Marcelo, após ler seus últimos posts sobre o tema Imóveis, me ocorreram algumas perguntas :

    – caso eu esteja planejando comprar um imóvel daqui há alguns anos, qual seria a melhor maneira de me proteger de uma possível alta no preço dos imóveis ?
    – devo comprar ações de empresas do setor imobiliário ? Qual a sensibilidade do resultado (e/ou preço das ações) dessas empresas ao preço dos imóveis ? Se eu tivesse investido nessas ações há algum tempo , meu investimento teria perdido ou ganhado dos índices da GV e da FIPE ? Ao menos teria empatado com os índices ?
    – devo investir num fundo imobiliário ? Dessa maneira eu estaria protegido a recente alta ocorrida ?

    Julio Pinheiro

  3. Dr. Money disse:

    Concordo. O mercado financeiro não foi feito para ficar rico, a não ser para os empresários que dele fazem o seu ganha pão. Achar que vai enriquecer somente investindo é ilusão. O mercado financeiro serve para preservar poupança, e olhe lá. Como diz o velho ditado, para fazer uma pequena fortuna na bolsa é preciso investir uma grande fortuna.

  4. Roberto Pina Rizzo disse:

    Este é o mal, digamos assim, de qualquer investimento no mercado financeiro ou em bens imóveis: tudo é incerto, tudo depende, tudo tem de ser no longo prazo, tudo tem de ser diversificado etc. etc. Cara, assim fica complicado ganhar dinheiro com este tipo de coisa! Instituições aparelhadas como bancos ou financeiras ganham, é verdade, pois possuem uma estrutura para tal.
    Para as pessoas físicas, insisto no ponto: comecem um negócio, ainda que simples, e usem o mercado financeiro quando muito para proteger o mais possível da inflação o dinheiro conseguido com PRODUÇÃO.
    Sua esposa é boa quituteira? Que tal fazer salgados para fora e ganhar um dinheirinho?
    Você estudou a abordagem Scrum para gestão de projetos e ficou apaixonado? Que tal se certificar CSM e compor um curso e um kit de consultoria para vender a escritórios de projetos?
    (Os itens acima são só exemplos, o cavalheiro pode ir para a cozinha e a mulher vender consultoria, se for o caso).
    Ajude as instituições financeiras a sobreviver: produza.
    Ajude-se: produza.
    Ajude a nação: produza.
    E entre uma empreitada e outra, estude sempre.

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