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Investimentos

Sugestão aos Crentes da Bolha Imobiliária

Tenho recebido alguns comentários furiosos a respeito do meu post sobre a inexistência de bolha imobiliária nas grandes cidades brasileiras. Na verdade, eu não afirmei que inexiste uma bolha. Apenas reuni evidências de que, talvez, os preços dos imóveis no Brasil não estejam, assim, tão deslocados em relação à média mundial. Obviamente, podemos estar vivendo uma bolha mundial de imóveis, e tudo vai explodir de uma vez só (2012 está logo aí!).

Confesso minha ignorância: não sei se estamos em meio a uma bolha. Mas para aqueles que têm certeza de que estamos, tenho uma sugestão. Na verdade duas, dependendo da sua situação.

1. Se você é proprietário de um imóvel, venda-o, aplique o dinheiro na renda fixa e passe a pagar aluguel. Se estamos em meio a uma bolha, os preços vão cair muito, e você poderá recomprar o seu imóvel muito mais barato depois de explodir tudo.

2. Se você não tem um imóvel mas está planejando comprar um, espere a bolha explodir, e compre depois muito mais barato.

No que se baseia a minha sugestão? Uma coisa é achar que os imóveis estão extraordinária e artificialmente caros (essa é a definição de bolha). Outra coisa, bem diferente, é colocar dinheiro no achismo. Ao vender o seu imóvel (ou deixar de comprá-lo), você está realmente apostando que os preços vão cair.

– Ah, mas podem não cair agora, a bolha pode inflar durante anos ainda…

Pois é, pode. Mas se você estiver correto, e os preços HOJE estiverem muito altos, não importa quando a bolha vai estourar. No final, o lucro é certo, pois os preços devem cair ABAIXO dos preços de hoje, os quais, repito, são considerados MUITO altos.

– Bem, vender um imóvel não é assim tão simples, e recomprá-lo tampouco.

É verdade, esse é um problema inerente aos imóveis: a sua falta de liquidez. Quando ouvimos que tal imóvel vale tanto, é preciso saber com precisão por quanto o imóvel foi efetivamente negociado. Uma coisa é o que as pessoas pedem pelos seus imóveis, outra bem diferente é o valor efetivo da negociação. Não temos aqui, como existe em países desenvolvidos, estatísticas confiáveis sobre preços de imóveis. Ficamos então nas evidências anedóticas: o cunhado da minha prima comprou um apartamento por x e hoje ele vale 3x, etc etc etc. Fica difícil saber efetivamente o que está acontecendo com os preços dos imóveis NA MÉDIA, não nos casos extremos.

Uma consideração final: é preciso qualificar o que chamamos de “preço alto”. O valor das coisas é dado, no final das contas, pelo que as pessoas estão dispostas a pagar por elas. Se os preços dos imóveis subiram (e efetivamente subiram muito nos últimos anos), foi porque havia pessoas dispostas a pagar o preço. Este preço, que equilibra oferta e demanda, pode ser considerado “alto” ou “caro” por três motivos: i) os preços subiram muito e rapidamente, de modo que se tem ainda memória do preço anterior; ii) o preço é incompatível com a qualidade do objeto. Se isto for verdade, este objeto deve encalhar na prateleira, sendo preterido em favor de outro equivalente mais barato; e iii) não há compatibilidade entre o nosso desejo de consumo e o nosso orçamento (em outras palavras, “aquele” apartamento dos sonhos está cada vez mais distante…). Se este terceiro caso é o seu, meu conselho: simplesmente aceite a realidade como ela é, e seja feliz. Revoltar-se contra uma suposta bolha não vai adiantar nada e, no final, você terá que pagar o preço. Como diria Charles Aznavour, c’est la vie.

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10 Comentários

  1. Homem do Futuro disse:

    Vim do futuro (2016), pra rir do seu post estranhamente otimista, das respostas dignas de um corretor de imóveis e te avisar que o setor em questão respira por aparelhos, piorando a cada dia. Caiu a máscara do crédito “por um CPF” e os “gênios” que achavam que a coisa não era excessivamente artificial, já estão começando a entregar suas casinhas amadas e idolatradas por no máximo 70% do calor cobrado aí na sua época (o que ainda é considerado caro, muito caro).

    Como diria você, parafraseando o ilustre Francês: C’est la vie.

  2. overmatik disse:

    O engraçado é que você fala como se as pessoas estivesses protestando nas ruas contra os preços abusivos. Eu acredito que os preços estão acima do valor real, e por isso não invisto em imóveis. Não perco sono cok essa questão. Deixo meu dinheiro em renda fixa. O problema é quem não pode esperar e precisa de imóvel agora.

    E não se esqueça, a reciproca é verdadeira: por que então os que não acreditam na bolha não comprarm 15 a´gio para repassar, os preços não vão subir?

    • Dr. Money disse:

      As pessoas estão protestando no meu blog contra os preços abusivos. Esta é a minha rua.
      A recíproca certamente é verdadeira: os que não acreditam na bolha imobiliária já estão comprando. Senão, os preços não estariam subindo.
      Abraço!

  3. Carlos disse:

    Sigo sua sugestão. Há um ano penso em comprar meu primeiro apartamento, meu grande sonho. Em muitos anos de trabalho, consegui uma soma suficiente para comprar um apartamento bem pequeno, talvez uma kitnet, ou pelo menos a entrada de um apartamento maior. Entretanto, não irei pagar estes preços aviltantes e acabar com meu suado dinheiro que custou o trabalho de quase uma vida. Aguardo o momento oportuno que sem dúvida virá. Pode não ser o estouro de uma bolha, mas os preços cairão mais cedo ou mais tarde. Este preço a que você se refere que equilibra a oferta é a demanda é artificial, pois é sustentado pelo crédito fácil e abundante. Não tem como o crédito manter-se indefinidamente, e quando crédito ficar caro e restrito, como era em meados da década de 90, as pessoas comuns não mais conseguirão pagar em um apartamento, a soma bruta do salário de 30 anos. Um valor desse por um imóvel é inimaginável.
    Sou professor universitário e ganho 3 mil reais por mês (renda bem próxima da média do brasileiro). Se eu juntar absolutamente tudo o que ganho, por 30 anos, aí sim terei o 1 milhão necessário para comprar um apartamento médio em São Paulo.
    A única forma desses preços ridículos se manterem é o salário de todo o povo brasileiro subir proporcionalmente, caso contrário, quem acha que os preços estão adequados irá ter uma surpresa em alguns anos.
    Eu continuarei com minhas aplicações financeiras e quando chegar a hora, usarei sua dica, e aí sim, comprarei meu apartamento, pelo menos por um preço justo.

    • Dr. Money disse:

      Boa sorte, Carlos!
      Somente uma observação: apesar das aparências, hoje o crédito imobiliário é ainda muito restrito, representando menos de 5% do PIB. Ainda vai crescer muito…
      Abraço!

      • overmatik disse:

        Vai crescer com que recursos? A poupança já está quase no fim…

        • Dr. Money disse:

          Esta é uma excelente questão! O crédito imobiliário no Brasil vai crescer através de dois canais: os bancos vão continuar a direcionar recursos livres (não da poupança) para o crédito imobiliário, e a securitização do crédito imobiliário (Certificados de Recebíveis Imobiliários) vai crescer bastante também. Sem contar os investimentos governamentais, via programas como o Minha Casa, Minha Vida e CDHU. Não tem jeito, essa é uma tendência secular, o crédito imobilliário é o último que cresce em uma mudança de patamar de desenvolvimento, e estamos no início dessa tendência.

  4. EvertonRic disse:

    Caro Dr. Money.
    Tenho que concordar em partes, porém o artigo esta maravilhoso.
    Em partes, porque, quando vc fala direcionado ao consumidor final, esta claro e objetivo, no entanto quando diz ao investidor, não fica tão claro a sugestão. Vender e investir em algo que vc não conhece pode ser pior que entrar em uma bolha imobiliária. Investir na poupança é uma furada com a inflação nos dias de hoje.
    Eu particularmente, invisto parte de minha carteira de investimentos em imóveis, mas sei que logo logo temos que rever e incluso rebalanciar o portfolio, sendo assim , não teria o menor anseio em vender algum imóvel que esta nesta carteira hoje.
    O futuro é incerto, e eu pelo menos não sou futurologista. Ninguém pode afirmar se estamos ou não em uma bolha imobiliária. Mas, sim, podemos dizer com exatidão que os preços dos imóveis no Brasil subiram muitoooo nos últimos anos, e rápidamente como vc mesmo disse.
    Então, apostem suas moedas. Será que a bolha estourará em 2014? Logo após a Copa2014? ou após os jogos olímpicos 2016?
    Não sabemos.
    QUE PENA !!
    Abraços
    PS. A mudança do perfil tem algo haver com a privacidade? Aconteceu algo errado que vc poderia alertar os outros blogueiros? Como eu.
    Grato.

    • Dr. Money disse:

      Meu caro Everton, não se trata de uma sugestão de verdade, mas de uma ironia. Há pessoas tão convictas de que existe uma bolha, que deveriam agir ao invés de ficarem falando. Ou seja, se estão assim tão convictos, deveriam vender seus apartamentos, esperar a bolha explodir, e recomprá-los. Não é um conselho para você, que assume humildemente que não sabe se está ou não em uma bolha.
      Com relação ao perfil, foi somente para reforçar a “marca” Dr. Money. Note que coloquei um link logo abaixo para o meu curriculum. Não tenho problema em revelar minha identidade.
      Abraço.

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