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Investimentos

Fatores que influenciam os preços dos imóveis

A Revista Brasileira de Finanças de Junho/2011 traz um interessante artigo, Modelagem dos Preços de Imóveis Residenciais Paulistanos, em que os autores investigam quais fatores que influenciam os preços dos imóveis na cidade de São Paulo. O artigo cobre o período de 2001 a 2011, e concentra-se nos apartamentos. Algumas conclusões:

– Cada vaga extra de garagem gera um aumento de 5,8% no preço do metro quadrado;

– Cada dormitório extra diminui em 5,5% o preço do metro quadrado, mantido tudo o mais constante. Ou seja, para dois imóveis com mesma metragem, um número maior de dormitórios diminui o valor do metro quadrado;

– Aumento de 10% na distância de um imóvel para um parque diminui o preço do metro quadrado em 0,22%. Ou seja, quanto mais próximo de um parque, maior o preço do imóvel;

– O imóvel se valoriza em 0,02% a cada ponto percentual de aproximação de uma estação do metrô;

– O distanciamento de 10% a mais de uma favela valoriza o metro quadrado em 0,5%.

Estas variáveis, no entanto, perdem importância em período de boom do mercado imobiliário, quando então as variáveis de financiamento ganham importância, principalmente o spread bancário. Quanto maior o spread bancário, menor o preço do metro quadrado de uma maneira geral. O trabalho considera como proxy de boom do mercado imobiliário o período em que a bolsa está em tendência de alta (no caso, no período 2005-2008).

São conclusões interessantes, mas ao analisá-las, é preciso ter em mente que se trata de um estudo estatístico, e que pode haver variações importantes em casos particulares.

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