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Investimentos

Bolha imobiliária no Brasil?

O Brasil vive uma bolha imobiliária? Quem vive ou trabalha nos bairros de classe média-alta de São Paulo tem a impressão (ou a certeza) de que sim! Quase todos têm histórias sobre vizinhos que venderam seus apartamentos pelo dobro ou triplo do preço pelo qual pagaram há dois ou três anos. Ok, posso estar exagerando um pouco, mas não ouvi contar de valorização abaixo de 50%… A pergunta é: isso é real ou só uma impressão? E se real for, estamos vivendo um processo de bolha imobiliária à la Estados Unidos, e que deu origem a uma recessão horrorosa que ainda faz sentir seus efeitos na economia mundial?

Vejamos: o Brasil, como dizem no interior, “enricou”. Houve uma ascensão bastante significativa de classes sociais, com as classes C e A-B engordando, e as classes D e E emagrecendo. É natural, portanto, que os preços dos imóveis tenham acompanhado este movimento. Há mais pessoas com sobra de renda para adquirir um imóvel, além do alongamento dos prazos do crédito e juros mais baixos. Como a oferta aparentemente não acompanhou a demanda, os preços subiram. Mas estariam os preços dos imóveis de São Paulo ou Rio completamente fora de qualquer parâmetro razoável? Não é o que diz o site Global Property Guide. Segundo o GPG, o preço médio do metro quadrado de um imóvel usado de 120 m2 em São Paulo está em US$ 2.616, fazendo da cidade a 65a no ranking do site. O Rio não aparece no ranking, mas o m2 está em US$ 2.687 (aparece em outra parte do site). Para comparar, neste mesmo ranking Londres aparece com US$ 23.358, Paris com US$ 16.015, Nova York com US$ 12.029 e Xangai com US$ 5.449. No mesmo ranking, em 2009, São Paulo aparece em 89o lugar, com preço médio de US$ 1.860. Além da valorização do Real neste período, houve efetivamente uma valorização bastante expressiva dos imóveis em São Paulo. No entanto, não podemos dizer que os preços dos imóveis nas grandes cidades brasileiras estejam muito fora da realidade quando comparados aos de outras grandes capitais do mundo.

A segunda questão é: estamos à beira do estouro de uma bolha? Ou melhor, podemos viver no Brasil o que aconteceu no mercado norte-americano? Resposta: não. Não temos, nem de longe, as condições que levaram à crise naquele país. O mercado imobiliário norte-americano dispunha de mecanismos de crédito completamente alheios à nossa realidade. Descrevendo de uma maneira bastante simplificada: lá, os bancos emprestavam o dinheiro para a compra de um imóvel, e depois vendiam estes créditos empacotados em estruturas que depois circulavam pelo mercado financeiro, indo parar nos balanços de pessoas físicas e fundos de pensão. Para os que gostavam de arriscar mais, estavam disponíveis derivativos sobre estes créditos, o que permitia alavancar os ganhos (e, depois se viu, também as perdas…). Com esses mecanismos o crédito ficou farto, estimulando as pessoas a comprarem o segundo e o terceiro e o quarto imóvel, e também a entrada de pessoas sem as mínimas condições para quitar suas casas. Tudo se baseava na premissa de que os preços tinham apenas uma direção, para cima, e de que as taxas de juros ficariam baixas para sempre. Deu no que deu. No Brasil, o crédito ainda é controlado pelos bancos, que são normalmente muito parcimoniosos na sua concessão. Mesmo que passem a vender estes créditos (via, por exemplo, os Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs), estamos a anos-luz de distância da situação que se verificou nos Estados Unidos.

– Entendi: os preços dos imóveis em São Paulo e no Rio não parecem exagerados (se comparados a outras cidades do mundo), e não há porque temer o estouro de uma bolha. Então, investir em imóveis é uma boa, certo?

Calma com as conclusões. Veremos isto em um outro post.

Crédito do thumbnail: Free Digital Photos by Chris Sharp.

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12 Comentários

  1. Paulo disse:

    A gente tem que parar de pensar em EUA quando ouvir a expressão “Bolha Imobiliária”. A nossa realidade aqui no Brasil é bem diferente da norte-americana. Temos que analisar a possibilidade de ocorrência da Bolha sobre outros parâmetros. O problema aqui no Brasil não é o crédito abusivamente farto e sem critério nenhum de concessão. O nosso problema aqui é uma projeção de aumento de juros, aumento descontrolado da inflação, possibilidade de vários postos de trabalho serem desmobilizados ao fim da festa de empreendimentos, negócios e capital trazidos para cá em função da Copa/Olimpíadas, queda do crescimento econômico de um país com sinais claros de que está prestes a entrar em um colapso econômico, político e social, falta de educação financeira das famílias que financiam tudo em longo prazo, sem nenhuma poupança, sem certeza alguma de que sua renda se manterá no longo prazo, etc.
    Poderíamos citar aqui inúmeros outros fatores, mas acho melhor parar por aqui.
    Muita gente não acredita num cenário de bolha porque com certeza há vários “especialistas” em economia comprados pelas grandes constrututoras dizendo que não há possibilidade alguma de bolha. Afinal de contas, se o lucro dos seus negócios dependesse da sugestão psicológica de que o preço do seu produto vai subir indefinidademente, o que você faria senão comprar logo, sem nenhum planejamento do seu orçamento, já que daqui a dois anos os preços estarão ainda maiores?
    O problema da bolha imobiliária no Brasil é questão de pouco tempo: basta os negócios, postos de empregos e capital migrarem para a próxima sede de Copa/Olimpíadas e esperar a vertiginosa derrocada da economia brasileira para perceber que muitos postos de trabalho serão extintos, que haverá queda da renda. Aqueles que se “venderam” em financiamentos vão deixar de pagar suas prestações e aí quando houver uma grande massa nessa situação vamos ver o resultado final.
    Se o Brasil tivesse aproveitado a oportunidade única dos investimentos vistos aqui nos últimos anos para realizar obras de infraestrtura sustentável, acreditaria que haveria anos de prosperidade após os grandes eventos. Entretanto, diante da falta de competência e da irresponsabiliade dos Governos que passaram e da ganância das máfias que nortearam as políticas públicas adotadas nas obras e projetos ocorridos por aqui, tenho certeza que continuaremos com os mesmos gargalos, só que agora com uma conta bem mais alta para pagar e ainda sem infraestrutura para reagir.

    • Raphael disse:

      Sr. Paulo,
      Sinceramente, acho a sua opinião bem mais realista, principalmente porque no Rio de Janeiro, os valores dos imóveis na zona sul está exorbitante e nada se constrói na área de Ipanema e Leblon.
      Que os donos de imobiliárias inflem os valores de imóveis nesses dois bairros, tudo bem, mas que isso não influenciasse nos valores de outros imóveis que tem imóveis em construção.
      Acho um verdadeiro absurdo essa especulação imobiliária em Ipanema e Leblon, onde os imóveis usados custam mais caros que os novos de regiões próximas como Barra e Recreio.
      Um dia isso vai acabar e cairemos na realidade do país que pouco investe em infraestrutura viária, urbanística e de serviços.
      E isso vai começar depois da Copa de 2014…
      Aguardem!

  2. Lucas Moratto disse:

    Ola, Dr. money.
    Muito bom seu post e , diga-se de passagem, foi o primeiro que li que tinha alguma base. Li noticias em grandes jornais falando que o Brasil vive uma bolha semelhante ao dos EUA. Mas como você disse o crédito que os bancos ofereciam aos tomadores nos EUa era de baixíssima qualidade alguns, inclusive, não pediam nem comprovação de renda.
    O Brasil pode estar passando por um crescimento muito alto e que pode ter algum tipo de reajuste ou desaceleração o que não é nada fora do normal, pelo menos na minha opinião.
    Parabéns pelo blog. vou começar a acompanhar mais.
    Att.,
    Lucas Moratto

  3. dimarcinho disse:

    Eu não concordo com o seu artigo, principalmente em relação a dois pontos:

    1)Você está comparando países de 1º mundo com 3º mundo. Lá existem serviços públicos gratuitos que aqui não existem.

    2) Renda per capita. Um engenheiro jr. ganha na média aqui no RJ um salário inicial de R$ 6.000 ou seja, em torno de U$ 3.530. Nos EUA, o mesmo engenheiro ganha em torno U$ 6.000. Essas coisas devem ser levadas em consideração.

  4. imoveis em itaborai disse:

    A bolha começa quando começam os atrasos nos pagamentos….daqui a uns 5 anos

  5. Roberto Pina Rizzo disse:

    Maldito crédito fácil mesmo!
    Se eu fosse um cara mal, eu diria:
    "Tomara que estes trouxas que pagam juros quebrem e devolvam seus minúsculos apartamentos aos montes, para recolocar ordem nesta distorção tipicamente tupiniquim".
    Mas, felizmente, sou um cara bonzinho.

    • Dr. Money disse:

      Crédito é uma invenção milenar, não uma “distorção tipicamente tupiniquim”. O que é tipicamente tupiniquim é o tamanho das taxas de juros. Estou preparando um post mostrando que o crédito bancário representa uma parte insignificante do mercado imobiliário brasileiro (por enquanto).

  6. Anônimo disse:

    cara eu so carioca , trabalho em uma empresa de tecnologia americana das maiores do mundo. estou comecando a achar que estou mal colocado no mercado porque simplesmente nao tenho 700mil para comprar uma apartamento de 70m2 na zona sul do rio de janeiro que e o lugar onde cresci. moro no leblon apartamento comprado pelos meus pais em 98 por 200mil , hj vale quase 3 milhoes. Tem algo errado ai , nao e possivel que a classe media nao consiga mais comprar um imovel, maldito credito facil.

  7. Roberto Pina Rizzo disse:

    Ih, Dr. Money…
    Aproveitando o gancho dele, uma pergunta: as instituições que financiam imóveis estão adequadamente preparadas para um risco de calote generalizado? Pois o que se vê de fato é ritmo da economia diminuindo, inflação e juros subindo e muita gente comprando carro em 60 meses, imóveis em 120…

  8. Anônimo disse:

    Marcelo,
    discordo da sua análise.
    Comparar Londres, Xangai ou Nova york com São Paulo ou rio é injustiça. Qual a última enchente em nova york? Quantas estações de metrô nova york tem? Qual é a renda per capita dos EUA ou Inglaterra. Compare e verá que o preço de imóveis no Brasil está muito caro e que bolha está formanda, não pelo preço, mas pela capacidade de pagamento da população brasileira.

  9. Roberto Pina Rizzo disse:

    Gostei do que li. Mas não seria uma questão de tempo começarem aqui a brincar com derivativos sobre os créditos imobiliários?
    Outro ponto: suponho que haja espaço para os imóveis encarecerem ainda mais, o que é bom somente para quem especula neste mercado. Para quem quer comprar, tá danado.

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