Imobilizando o seu dinheiro
O leitor Roberto, mais uma vez, propõe assunto interessante. Vejamos:
(…) queria que o senhor falasse sobre investimentos em imóveis. Hoje, quem tem 200.000,00 na mão e aplica em renda fixa, ganha uns 0,5% líquido ao mês. Com esta mesma quantia, se for comprado um apartamento de dois ou três dormitórios e o mesmo for alugado, ganha-se cerca de 0,7% do valor do imóvel ao mês mais a valorização do bem, que via de regra segue a inflação, ou seja, ganha-se IPCA+0,7%. Para quem quer fazer um investimento conservador e não precisa de liquidez, parece uma boa opção, não?
A considerar-se como corretos os números acima, não parece haver dúvida: investir em imóveis parece ser um excelente negócio! No entanto, vejamos um pouco mais de perto a palavra “conservador”.
A cultura de investimento do brasileiro coloca os imóveis no topo dos investimentos ditos conservadores. Em um país marcado por instabilidades institucionais e macroeconômicas ao longo de décadas, o imóvel é o “bem de raiz”, que ninguém vai tirar, é o “bem real”, que protege contra o descontrole inflacionário. Na verdade, em um ambiente instável, pouco importa a “rentabilidade”. O que importa é salvar a pele. O imóvel aparece, neste contexto, como a referência imutável em um mundo caótico.
Mas, o que dizer dos imóveis em um contexto mais “normal”, como o que vivemos atualmente? Neste caso, é preciso sim questionar a rentabilidade do investimento. Pergunto: qual a segurança que se pode ter a respeito dos números acima? Podem, quando muito, representar uma média. Mas as médias, como sabemos, podem ser tudo, menos a rentabilidade final do seu investimento. Influenciando a sua rentabilidade final estarão fatores como altas e baixas do mercado imobiliário, benfeitorias na região onde se localiza o imóvel, “aparecimento” de favelas, mudanças do plano diretor, acidentes no imóvel, etc.
A única forma de minimizar o efeito destas intercorrências é montar uma “carteira” diversificada de imóveis. Ao adquirir imóveis de vários tipos em várias regiões da cidade aumentamos as chances de chegarmos àquela média mencionada pelo leitor. Se é que está correta.
Por fim, é necessário colocar na ponta do lápis as despesas que se tem ao adquirir um imóvel: desde as reformas até o condomínio enquanto não se consegue alugá-lo. E, claro, a valorização do imóvel só é “verdadeira” quando se consegue efetivamente vendê-lo. Dinheiro bom é dinheiro no bolso. O resto, é só desejo e pensamento positivo.
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No longo prazo, IPCA rende mais que um fundo de renda fixa? Estes últimos, quando de boa qualidade, não têm rendimento real, ainda que pequeno?
Depende do que tem dentro do fundo de renda fixa. Em princípio, no longo prazo, títulos prefixados tendem a render mais que títulos atrelados à inflação com mesmo prazo de vencimento. Isso acontece porque, ao comprar um título atrelado à inflação, você está comprando um seguro contra a inflação. E seguro, você sabe, sempre custa alguma coisa. Assim, se dentro do fundo existirem títulos prefixados com prazo médio igual ou superior ao título atrelado à inflação, o fundo tende a render mais no longo prazo. Mas, cuidado com a taxa de administração, que pode comer este ganho.
Dr. Money, se o senhor tivesse hoje em mãos 250.000,00 ou 300.000,00 e não pudesse investir em ações, nem em fundos derivativos, nem em fundos multi-mercado, e não fosse precisar deste dinheiro nos próximos anos, o que faria?
Simples: compraria uma NTN-B (título atrelado ao IPCA emitido pelo Tesouro Nacional) com vencimento em 2024, através do Tesouro Direto. Mas veja, esta é uma resposta que serve para mim. Alguém com mais apetite de risco poderia comprar uma franquia ou um imóvel para aluguel. Provavelmente vão render mais, mas com mais risco.