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Investimentos

Seria a Bolha Imobiliária uma Bolha do Brasil?

Muito se tem discutido nos últimos anos se existe ou não uma Bolha Imobiliária no Brasil. Você pode ver em vários posts aqui no blog (Bolha Imobiliária no Brasil?, Ainda a Bolha Imobiliária no Brasil, a Bolha Imobiliária e a relação preços/aluguel dos imóveis) que, apesar da elevação bastante significativa dos preços dos imóveis no Brasil desde 2008, não poderíamos falar de uma bolha no sentido clássico, em que os preços sobem sem base em nenhum fundamento, e o “estouro” da bolha é disruptivo para toda a atividade econômica. Agora que os preços dos imóveis começam a se estabilizar ou cair, a questão que se coloca é se a tal “bolha imobiliária” está finalmente estourando, ou se os preços dos imóveis simplesmente continuam seguindo os fundamentos da economia. Em outras palavras: será que o “estouro” da bolha imobiliária está causando a recessão brasileira, ou é a recessão que está causando a queda dos preços dos imóveis? Se for o primeiro caso, estaria confirmada a existência da “bolha imobiliária”. Se for o segundo, nunca existiu uma bolha imobiliária.

Em economia, é sempre muito difícil estabelecer relações de causa e efeito. Existem testes estatísticos para tanto, mas não conheço nenhum artigo deste tipo para o comportamento dos preços dos imóveis no Brasil. O que faremos aqui é observar se o comportamento dos preços dos imóveis tem relação com outras variáveis, e se outros preços da economia seguiram o mesmo padrão.

A Fipe/Zap patrocinou nesta semana um painel sobre o mercado imobiliário, e apresentou um estudo em que mostra a variação do índice Fipe/Zap desde 1975 (clique no link para baixar o estudo). Para tanto, usa a mesma metodologia de cálculo do índice: anúncios de jornais. Antes que critiquem a metodologia, afirmo aqui que ela pode não ser válida para estabelecer o NÍVEL dos preços dos imóveis, mas sim é válida para medir a VARIAÇÃO dos preços dos imóveis. De fato, o nível pode estar viesado, pois os anúncios não refletem os preços efetivamente praticados pelo mercado. MAS, a VARIAÇÃO dos preços anunciados é sim um indicador da variação dos preços no mercado. Em todas as épocas, os preços anunciados devem estar um pouco acima dos preços praticados. Assim, comparando preços anunciados ao longo do tempo, deveremos ter uma boa noção da VARIAÇÃO dos preços dos imóveis ao longo do tempo.

A apresentação toda é muito boa, mas vou chamar a atenção para alguns pontos mais interessantes. O primeiro está logo na página 3, mostrando que o que houve nos EUA durante os anos 2000 foi realmente uma bolha imobiliária. A série histórica de longuíssimo prazo que permitiu chegar a esta conclusão foi elaborada pelo prêmio Nobel Robert Shiller, e deu origem ao índice Case-Shiller de preços de imóveis, até hoje o principal instrumento utilizado pelos economistas para acompanhar este mercado.

Na página 6, temos o primeiro gráfico dos preços dos imóveis no Brasil, deflacionados pelo IPCA. À primeira vista, parece mesmo uma bolha o que tivemos a partir de 2008. Na página 19, no entanto, quando comparamos os preços dos imóveis com a massa salarial formal, verificamos que os preços, na verdade, simplesmente se ajustaram à massa salarial! Ou seja, nem mesmo o aumento da oferta de crédito parece ter tido tanta influência sobre os preços!

Daí então podemos nos perguntar: não será que os preços dos imóveis no Brasil não foram consequência do “enriquecimento” da população na década passada, causada pelo super-ciclo de commodities, que tanto beneficiou o Brasil? O que nos leva a uma segunda e assustadora pergunta: o fim do super-ciclo de commodities causará um empobrecimento generalizado da população brasileira, levando a uma queda dos preços dos imóveis? Já podemos ver este fenômeno no próprio gráfico da página 6: em 2014/2015, a massa salarial começa a declinar, levando para baixo os preços dos imóveis.

Podemos observar este fenômeno por todo lado. Por exemplo, no número de passageiros aéreos, como podemos ver no gráfico a seguir:

ANAC - RPK - Passageiros x KM

 

Ou no número de veículos vendidos no Brasil:

Anfavea - número de veículos vendidos

 

 

Ou ainda, em algo tão prosaico quanto as vendas nos supermercados:

ABRAS - Vendas em supermercados

Nestes três exemplos, podemos observar uma elevação substancial do nível de consumo, bem acima da média histórica, a partir de 2008. Como disse anteriormente, para onde quer que você olhe, você verá “bolhas”. Entretanto, diferentemente do que ocorreu com o mercado imobiliário, este aumento de consumo não levou a um aumento substancial de preços. E aqui vai mais uma hipótese do que uma explicação: talvez isso tenha acontecido porque o mercado imobiliário não conseguiu ajustar-se de maneira tão rápida quanto outras indústrias, pois depende de um insumo escasso: terras. A apresentação da Fipe/Zap comenta que este é o principal fator para a elevação dos preços dos imóveis no mundo nos últimos 20 anos. Bairros como Leblon, no Rio, e Vila Nova Conceição, em São Paulo, por exemplo, sofrem claramente deste problema, exacerbando a questão dos preços dos imóveis. O gráfico a seguir parece corroborar esta tese:

SECOVI - número de lançamentos na cidade de são paulo

 

Observe como o número de lançamentos não segue a mesma tendência explosiva a partir de 2008 que observamos nos três gráficos anteriores. Houve sim uma mudança de patamar entre 2006 e 2007, recuperando o nível que havia em 1996/1997, mas depois não há uma tendência clara, bem diferente do “ao infinito e além” que vemos nos outros gráficos. Assim, o mercado imobiliário esbarrou em alguma barreira externa (terrenos?), e não conseguiu atender a demanda cada vez mais robusta traduzida em uma massa salarial crescente. Enfim, esta é uma hipótese.

Concluindo: não será que a tão comentada “bolha imobiliária” não é, na verdade, uma “bolha Brasil”? Se for isso, os preços dos imóveis cairão não porque houvesse alguma coisa fundamentalmente errada com o mercado imobiliário, mas sim porque havia alguma coisa fundamentalmente errada com o Brasil. Ou, de outro modo, o mercado imobiliário, assim como os mercados de vôos, automóveis e supermercados, estavam apenas refletindo os fundamentos do Brasil. A trajetória futura de todos esses mercados dependerá, portanto, da trajetória futura do Brasil. Rezemos.

 

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2 Comentários

  1. Gustavo Woltmann disse:

    Acredito que não apenas o preço de venda está alto, mas até mesmo do aluguel chega a ser absurdo nas grandes cidades.

  2. Luiz Carlos Casante disse:

    Os pontos tocados no texto mostram de forma clara o tema abordado, agradeço novamente. Abs. Luiz Carlos Casante

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